Земля – наша!
| | |

Аналитическая статья сопредседателя московского движения «Жилищная солидарность» Д. И. Катаева. По его мнению, предлагаемые московскими властями «минимальные» земельные участки – противозаконны; доводы Правительства Москвы, что право собственности на участок якобы не защищает от точечной застройки, - несостоятельно; оформление земельных участков – это и важная практическая задача, и шаг к восстановлению государственных институтов; право собственности на городскую землю – проблема не только и даже не столько практическая, сколько политическая и моральная.

Резюме

Часть 1. По ряду причин необходимо оформить земельный участок при каждом многоквартирном доме в общую собственность собственников помещений. Из анализа нормативной базы (приведены ссылки и извлечения) следует, что участки при большинстве домов Москвы УЖЕ являются такой собственностью на основании «старых» документов о землеотводах и фактического землепользования. Анализируется нормативная база для тех случаев, когда «старые» документы отсутствуют или не признаны властями.

Часть 2. Автор согласен с мнением, что земельная политика московских властей – сознательный саботаж земельных прав москвичей с целью обеспечить сверхприбыли строительной олигархии.

Часть 3-4. Предлагаемые московскими властями «минимальные» земельные участки – противозаконны. Формирование «минимальных» и «нормативных» участков имеет целью сохранить в распоряжении Правительства Москвы примерно половину территории микрорайона, не занятой непосредственно домами.

Часть5. Доводы Правительства Москвы, что право собственности на участок якобы не защищает от точечной застройки, - несостоятельно. Напротив, теперь возникла также проблема москвичей, к домам которых «прижимаются» реконструированные транспортные магистрали.

Часть 6. Отмечен прогресс: власти признали возможность коммерческого использования придомовых участков.

Части 7-8. Оценкиновых расходов жителей на содержание участка и на земельный налог в случае оформления участка показывают, что эти расходы можно уменьшить или исключить, причем многое зависит от Мосгордумы, и это хорошая тема предстоящей избирательной кампании.

Часть 9. Отказы в оформлении земельного участка под предлогами сохранения общего доступа к детским площадкам, «заборостроения» и т.д. – несостоятельны и незаконны.

Часть 10. Оформление земельных участков – это и важная практическая задача, и шаг к восстановлению государственных институтов. Индивидуальные действия полезны (дана ссылка на пошаговое описание), но, скорее всего, понадобится массовое согласованное давление на власти.

Часть 11. Право собственности на городскую землю –проблема не только и даже не столько практическая, сколько политическая и моральная.

Содержание

1. Съесть-то он съест, да кто ж ему даст?

1.1. Зачем нам земля в городе?

1.2. Земля – наша в  силу закона

1.3. А если не все так красиво?

1.4. Сколько земли нам положено и что на ней должно уместиться?

1.5. Права для бесправных

1.6. Когда нужно перекраивать участки

1.7. Итак…

2. Саботаж бюрократии

3. Непрожиточный минимум

4. Передел в особо крупных размерах ( «нормативный» участок).

И снова о фактическом землепользовании

5. Общая долевая собственность на землю - защита от строительной олигархии

6. Возможность коммерческого использования придомовых участков – прогресс налицо!

7. Расходы собственников на содержание придомовой территории. Неувязочка!

8. Расходы собственников на земельный налог. Неувязочки!  И вообще…

9. Детские площадки,  заборы и прочие поводы не отдать землю

10. Кто ж ему даст

Шаг первый.

Шаг второй, параллельный

Шаг третий

11. Вместо эпилога – мораль

З Е М Л Я – Н А Ш А !!!

Данная статья написана по инициативе редакции журнала «Председатель ТСЖ». Ее сокращенный вариант опубликован в сентябрьском номере журнала. Автор благодарит экспертов движения «Жилищная солидарность», прочитавших черновой вариант статьи, за множество существенных замечаний.

Статья построена на московском материале, но в основном применима и к другим городам.

1. Съесть-то он съест, да кто ж ему даст?

1.1. Зачем нам земля в городе?

Жилищно-коммунальная реформа, по идее, должна гарантировать права граждан в данной сфере и повысить эффективность хозяйства (земли, домов, объектов инфраструктуры, затрачиваемых обществом средств), в том числе – реализовав преимущества института собственности. Оформление придомовой земли в общую долевую собственность граждан - это не благодеяние власти и не жлобство собственников, а одно из важнейших направлений  реформы. Ведь до сих пор мы от института земельной собственности имеем в основном неприятности, а его достоинства бюрократическая система использует только для себя. Любопытно, что и К. Маркс, и Е. Гайдар видели в такой ситуации с землей одно из основных отличий «азиатского» способа производства от «европейского». В общем, земельная реформа – это ОБЪЕКТИВНАЯ необходимость. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов – один из основных принципов земельного законодательства (статья 1 Земельного   кодекса   РФ1).

Но это все теория. А практически  общая долевая собственность на придомовый  земельный участок (далее – участок) нужна москвичам, во-первых, чтобы защититься от произвола властей и их придворных фирм – от агрессивной застройки или от произвольного сноса. Во-вторых, чтобы становиться хозяевами, распоряжаться землей самим - разумно благоустроить двор, на собственной земле  построить действительно народный гараж, а не ждать, когда введут арендную плату за автостоянку. А в перспективе – реализовать ПРИОРИТЕТНОЕ ПРАВО СОБСТВЕННИКОВ: создать на основе своих земельных активов корпорацию развития микрорайона,  построить на собственной земле не только гаражи, но и новые дома, окупить строительство продажей трети или четверти новых площадей, переехать в новое просторное жилье, а старые дома снести. Разумеется, все это - в соответствии с проектом планировки территории микрорайона. О возможности такого инициативного решения жилищной проблемы давно твердит движение «Жилищная солидарность»2. Такая возможность   существует юридически, экономически, НО НЕ ПОЛИТИЧЕСКИ. Насколько нам известно, в последние несколько лет в Москве энтузиастами были предприняты две-три таких попытки, но все они блокировались бюрократией под нелепыми предлогами.

Права собственника земли как субъекта правоотношений установлены  в Гражданском кодексе РФ, но он, естественно, недостаточно отражает «отраслевую» специфику. Эта специфика должна бы быть главным содержанием земельного, жилищного и градостроительного законодательства. В Жилищном кодексе так оно и есть, при всех его недостатках. Но Земельный и особенно Градостроительный кодексы РФ носят в основном «совковый» характер: собственник в них – ОБЪЕКТ неусыпных забот властей, а не один из главных СУБЪЕКТОВ земельной политики3.Хотя даже существующее законодательство могло бы работать не так уж плохо, если бы целью властей были интересы москвичей, а не придворных фирм. К сожалению, и горожане недооценивают важность своих земельных прав, как когда-то недооценили необходимость грамотно распорядиться ваучерами, и последствия, скорее всего, будут аналогичными. Но все-таки прошло 20 лет, и нет лихорадки тотальных перемен, и институт собственности входит в общественное сознание, - в общем, землей нужно заниматься всерьез и грамотно.

1.2. Земля – наша в силу закона

Законодательная основа для этого существует давно, гораздо раньше принятия Жилищного кодекса. С 15.06.1996 действовал Федеральный закон (ФЗ) «О товариществах собственников жилья»4. Его главные предметы - кондоминиум (совместно управляемый имущественный комплекс)и товарищество собственников жилья (форма управления кондоминиумом). В этом законе земельный участок - на первом месте в перечне имущества кондоминиума, а жилое здание - на втором; на формирование земельного участка по заявке собственников помещений в кондоминиуме закон отводил властям два месяца. Этот закон отменен с 01.03.2005Законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»5.

Согласно статье 16 ФЗ о введении ЖК РФ»5:

«1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (МКД)и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, ЯВЛЯЕТСЯ общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.

2. Земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.»

Значит, уважаемый собственник квартиры, теоретически возможно, что с декабря 2004 года в силу закона Вы - со-собственник участка при вашем МКД. Надо только выяснить, поставлен ли участок на кадастровый учет. Для этого существует Публичная кадастровая карта6. Если поставлен, то, значит, еще раньше определены границы участка. Однако понятие «кадастровый учет», оказывается, не простое.

С 01.03.2008 действует ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»7. С участками, поставленными на кадастровый учет с этого дня, - все ясно. А с оформленными до того?

Во все времена при проектировании каждого дома для него полагалось сформировать и  зарегистрировать в действовавшем в то время порядке придомовый земельный участок. Часть 1 статьи  45  ФЗ о кадастре7признает юридически действительным государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе учет в бюро технической инвентаризации (БТИ), осуществленные в установленном законодательством порядке ДО дня вступления в силу этого ФЗ. Такие объекты и еще некоторые считаются учтенными в соответствии с этим ФЗ. Они названы «РАНЕЕ УЧТЕННЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ». Часть 2 этой статьи объявляет соответствующие документы федеральной собственностью. Их открытый перечень приведен в части 2 статьи 47: «Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего ФЗ в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.» Эти положения действуют со дня вступления в силу закона. Часть 9 той же статьи требует от БТИ и от аналогичных организаций (ВНИМАНИЕ!) до 2013 года передать заверенные копии этих документов в органы кадастрового учета3. Часть 2 статьи 47 почти дублируется в части 12 статьи 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»8.

В силу этих законов, в общую долевую собственность ПЕРЕШЛИ все  участки, учтенные до  01.03.2008 в соответствии с  тогдашними порядками, в том числе, разумеется, и в советские времена. Вместе с участками, зарегистрированными по нынешним правилам, это относится, видимо, к подавляющему большинству домов в Москве!

Кстати, следует опровергнуть одно распространенное заблуждение – будто оформлять права на участок может только ТСЖ. Ничего подобного! Право собственности на землю никоим образом не зависит от способа управления домом. Конечно, правления ТСЖ или ЖСК, если они не липовые, – удобный инструмент для управления, в том числе, участком. Но создаваемые сейчас в остальных домах советы домов, если опять-таки не липовые, – хороший инструмент чтобы прежде всего оформить участок, а затем контролировать, как им управляет  УО.

1.3. А если не все так красиво?

Немногочисленные добытые энтузиастами «старые» документы о земельных участках при МКД показывают, что, по крайней мере в некоторых случаях, участок  мог быть не сформирован, или  сформирован один на несколько домов, или его размеры меньше, чем установлено нынешним законодательством. Ведь  «Римская империя времени упадка  сохраняла ВИДИМОСТЬ строгого порядка» (Б. Окуджава). Особенно это относится к участкам для точечной застройки. Она случалась и в советские времена, а в постсоветские расцвела пышным цветом. В застроенном микрорайоне участок для нового дома  мог не формироваться или «наложиться» на участки соседних домов. В части 6 статьи 16 ФЗ о введении ЖК5 законодатель потребовал принимать новые дома «только при установлении размеров и границ земельных участков», но забыл потребовать кадастровой регистрации этих участков, и московские власти воспользовались этим упущением3.

К таким случаям относится   часть 3  статьи 16 ФЗ о введении ЖК5: «В случае, если земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен МКД.» Причем по постановлению Конституционного суда9 для такого обращения собственнику даже не требуется решение общего собрания.

Для таких случаев частью 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ10 установлен порядок межевания «с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки» данной территории.

Даже если «старые» документы о землеотводе для вашего МКД вроде бы в порядке,  - не следует рассчитывать на быстрое признание ваших земельных прав. Московские власти практически не признают  земельные права москвичей (см. ниже),  и следует ожидать, что они будут всячески уклоняться от признания «старых» документов.  Поэтому нужно привлекать и другие аргументы. Приведенная выше норма Градостроительного кодекса РФ требует учитывать фактическое землепользование. Смысл этого понятия лучше всего сформулировал знаменитый Ёжик: «Чего – чего! Живу я здесь!». Вы владеете и пользуетесь своим участком, может быть, не один десяток лет. Этот факт является одним из решающих в цитированном выше постановлении Конституционного суда9, а также в обсуждаемом ниже постановлении пленумов Высшего арбитражного  и Верховного судов РФ11.

1.4. Сколько земли нам положено и что на ней должно уместиться?

Определять размеры участка по нормативам, действовавшим в период  застройки данной территории, полагалось еще по закону о ТСЖ4. Но в Москве ситуация с нормативами и правилами неопределенная.

По Постановлению Правительства РФ12были разработаны и 26.08.1998 утверждены «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»13. В них приведена, в частности, таблица нормативов, начиная с 1957г. По указанным выше причинам эта таблица сохраняет актуальность и сейчас. Сами же «Указания» подлежали утверждению  органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, но в Москве это сделано не было. Вместо этого 25.01.2000 приняты «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы» МГСН 1.01-9914. Но они  не опубликованы  вофициальныхизданиях15, поэтому, согласно части 3 статьи 15 Конституции РФ, не подлежат применению3.Постановление12 отменено16с 17.10.2009 без конкретной замены.

Функционально придомовый участок сейчас определяется пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса17 как часть общего имущества в МКД: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 к таким «иным объектам» отнесены18, в частности, «коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки».

Именно такой смысл федеральное законодательство вкладывает в термин «участок под домом». Термин очень неудачный, т.к. искажает существо дела,  ведь участок, сформированный в соответствии  с приведенными выше требованиями, - значительно больше, чем только «под домом». Причем такой участок является, в сущности, минимальным, конечно, если застройка микрорайона не ужимает его до еще меньших размеров.

Подчеркнем, что упомянутая статья 43 Градостроительного Кодекса требует проводить межевание не отдельного участка, а микрорайона в целом, а участки, не приписанные к конкретным МКД и, следовательно, остающиеся в государственной собственности, определять «по остаточному принципу».

1.5. Права для бесправных

И, наконец, даже если участок при вашем МКД не зарегистрирован ни «по-старому», ни по действующему закону, - действуют пункты 66-68 упомянутого Постановления11 Верховного и Высшего арбитражного судов. В немо таких участках говорится  как о юридически существующих,   являющихся (применительно к Москве) государственной собственностью, но государство все-таки «не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (например, автостоянкой; прим. автора). При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ» Напомним, что именно в ней участок определен как часть общего имущества. Таким образом, например требование «освободить» автостоянку возле дома без решения общего собрания собственников – незаконно, даже если право общей долевой собственности на участок не оформлено. Продолжим цитату:

«В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также ПРАВО НА ЗАЩИТУ своего владения, в том числе против собственника земельного участка…» Последнее, видимо, можно понимать – право на защиту не только жалобами, но и в рамках необходимой самообороны.  Причем это постановление не устанавливает  новые нормы, а разъясняет действующие, и, следовательно, имеет обратную силу.

1.6. Когда нужно перекраивать участки

Но поскольку, как сказано выше, большинство участков в Москве уже сформированы и являются общей долевой собственностью, то и речь в большинстве случаев может идти не о межевании, а о ПЕРЕмежевании (о перераспределении земельных участков). Когда это нужно, когда это можно и как это делать?

Это нужно, когда, например,  ранее учтенные участки «налезают» друг на друга. Или когда ранее учтенный участок сформирован явно за счет соседних – ранее не учтенных (см. чуть выше постановление ВАС и ВС11).

Согласно частям 3 и 4 статьи 11.7 ЗК РФ1,перемежевание требует совсем иной юридической процедуры, чем «первичное» межевание19.Если при этом речь идет об уменьшении ранее учтенных участков, т.е. о частичном изъятии собственности, то оно возможно либо с согласия ВСЕХ собственников в МКД на этом участке, либо по решению суда, с выкупом, в исключительных случаях, в силу государственной нужды вроде строительства магистрали,  и все это – только если нет другого варианта (ст. 49 ЗК РФ1).

В общем, речь идет о праве собственности миллионов людей на громадные активы, ведь в больших городах стоимость земли сравнима со стоимостью построенного на ней жилья.

1.7. Итак…

Надо признать, что в вопросе о межевании, об учете «старых» документов о землеотводах жилищная общественность, по причине общего революционного разрыва в правосознании, пребывала под гипнозом разговоров Правительства Москвы о тотальном межевании. Правильно оценив значение собственности на землю с введением ЖК РФ, мы недооценили изменений кадастрового и регистрационного законодательства в 2008-2010 гг. Для привлечения внимания к старым, но не устаревшим  документам на участки, к основанным на них нашим земельным правам, к соответствующей нормативной базе, к незаконному перемежеванию очень много сделал В.Г. Молодых20.

Казалось бы,  в нормативной базе должен быть  исчерпывающий перечень «старых» документов, приравненных к кадастровым. «На местах» должна быть проведена их полная инвентаризация. Именно ее результаты должны лечь в основу Публичной кадастровой карты6.  Должны быть установлены: порядок их хранения и предоставления; ответственность (административная и уголовная) за нарушение этого порядка, за утрату или умышленное сокрытие этих документов;  порядок и сроки  их восстановления в случае утраты; права собственников, чьи документы государство в свое время не оформило или утратило и до сих пор не восстановило. Проблему следует поставить с головы на ноги: не собственник квартиры должен обивать пороги кабинетов, добывая «старые» документы на участок, а государство обязано навести порядок с теми документами, которые есть, обнародовать их, а в остальных случаях  ответственно заявить о  каждом факте их отсутствия  и о виновных,  и заполнить брешь. НИЧЕГО ЭТОГО ПОКА НЕ СДЕЛАНО.

2. Саботаж бюрократии

В Москве около 32 тысяч МКД. На июль прошлого года   земельные участки были оформлены всего лишь для 55 домов. За текущий год прибавилось очень мало. А заявок на оформление с 2005 года были поданы сотни; были бы и тысячи, если бы можно было рассчитывать на успех.

Ни «старые» документы, приравненные к нынешним, ни упомянутое Постановление ВС и ВАС11 как бы не существуют. За все годы действия этих законов многие энтузиасты пытались получить эти документы, но удалось лишь нескольким. Московские власти прекрасно понимают значение «старых» документов, иначе не прятали бы их от москвичей давно и тщательно, как Кащееву смерть (при попустительстве федеральных властей).   Я согласен с мнением, что это сознательный саботаж, имеющий целью отдать земельную ренту от московской земли не в городской бюджет, а на сверхприбыли строительной олигархии, и год за годом распиливать ассигнования на межевание.

За все предыдущие годы, по всем «действовавшим» программам  размежована (перемежована) треть кварталов. Но кадастровая регистрация сформированных участков не проведена, так что это все – полуфабрикат.

Остальные кварталы предполагается размежевать до конца 2013 года3. Непонятно, как власти предполагают без «старых» документов выполнить такой объем работы за оставшееся время. Если осилят, - значит, либо раньше саботировали, либо теперь схалтурили, либо теперь приписали себе давно проделанную работу.

При перемежевании московские власти беспардонно игнорируют  права москвичей на ранее учтенные объекты недвижимости. Прикиньте, уважаемый читатель, сколько коммерческого жилья понастроено в наших дворах на нашей земле,  и сколько у нас в результате этой политики  украдено квадратных метров нового жилья и (или) сотен миллиардов рублей. А сколько деятельных людей потратили годы жизни, чтобы добиться межевания для своих домов, сколько денег   некоторые собственники заплатили за это частным фирмам, сколько  бюджетных средств распилено на программы межевания! И все это вместо того, чтобы открыть в архивах  документы о старых землеотводах и посмотреть, в чем они действительно устарели. Но теперь стала понятна важность этих документов.

Общественность все-таки добилась того, что по-прежнему грубо саботировать земельные права москвичей власти не могут. Теперь власти попытаются отдать собственникам «минимум» –землю только непосредственно под домом, ну, плюс метр от фундамента. Пусть только общее собрание собственников  примет соответствующее решение. Впрочем, практика показывает, что  даже решение собрания не обязательно: тысячи решений собраний о создании ТСЖ, о капитальном ремонте, о заключении договоров управления уже фальсифицированы управами, ГУИСами и ДЕЗами, сотни этих фальсификаций доказаны в судах, были десятки попыток возбудить уголовные дела по доказанным фактам фальсификаций, но никто не понес  наказания…

Если собственники не согласны на такое «обрезание» своих земельных участков, - ну что же, власти, по крайней мере на словах, готовы отдать даже «нормативный» участок – согласно Строительным нормам и правилам  (МГСН1.01-99), утвержденным решением Правительства Москвы в январе 2000 года14.

Но власти утверждают, что москвичам от собственности на землю – никакой пользы, только лишние расходы на содержание придомовой территории и на земельный налог. Якобы право собственности на придомовый участок как защита от точечной застройки не нужно просто потому, что не от чего спасать: никто не разрешит строить на «нормативной» площади. Раньше московские власти утверждали, что и никакого «коммерческого» использования придомового участка быть не может, но теперь эту позицию они сдали, по крайней мере на словах.

Многое прояснили  два круглых стола в Мосгордуме – 18 апреля («Проблемы межевания жилых кварталов») и 6 июня 2012 г. («Сколько земли полагается москвичам и как отстоять свое право на землю?»)21.В них участвовали активисты жилищного самоуправления, депутаты, представители исполнительной власти, в том числе руководитель  Департамента земельных ресурсов  В.В. Ефимов. Кое в чем достигнут прогресс (об этом ниже). Важен и сам факт, что власти, панически боящиеся прямого диалога с гражданским обществом, в этом случае в него вступили.

Нет смысла пересказывать эти материалы. Однако еще многое нужно добавить как в идеологическом, так и в практическом плане.

Посмотрим, что же конкретно нам предлагают власти, и разберем аргументы.

3. Непрожиточный минимум

Формирование и кадастровая регистрация «минимального» в понимании Правительства Москвы участка, противоречат   федеральному законодательству. Выше уже говорилось, как  определяется участок при МКД. Использование отдельно частей такого участка по прежнему назначению невозможно: дом не может функционировать, например, без детской площадки, как и детская площадка без дома. Если участок пока никак не оформлен, то действует часть 4 статьи 11.9 ЗК РФ1: «Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.» Если же участок уже оформлен и соответственно уже находится в общей долевой собственности, то его раздел бессмыслен, поскольку, согласно части 3 статьи 11.4 ЗК РФ1, «участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки.» Кроме того, уменьшение участка до «пятна застройки» возможно только при реконструкции дома с  согласия всех собственников (часть 3 статьи 36 ЖК РФ17).

Но эти «формальности» московские власти, видимо, намерены либо игнорировать, либо  законодательно устранить, используя большинство «Единой России» в Госдуме…

Собственникам от «минимального» участка и польза минимальная – несколько возрастет сумма компенсации в случае сноса дома и соответственно усилится защита от  такого случая. Если снос дому гарантированно не грозит, то пользы ровным счетом никакой.

А вот вред собственникам огромный, поскольку  администрация с ее любимыми фирмами получит теперь уже законную монопольную возможность на всей остальной территории сгонять автовладельцев с насиженных мест и строить  ну очень «народные» гаражи, строить уж совсем не народное коммерческое жилье, сдавать землю в аренду под торговые павильоны. В общем, получит полные права собственника, в которых пока отказывает москвичам. К тому же без ведома собственников может «пилить» бюджетные средства «на благоустройство» придомовой территории» и т.д.

4. Передел в особо крупных размерах («нормативный» участок).

И снова о фактическом землепользовании

Подбрасывая нам идею «нормативного» участка по МГСН1.01-9914как единственную альтернативу «минимальному» участку, власти, во-первых, совершают беззаконие, а во-вторых, отвлекают наше внимание от того, что действительно положено нам по федеральному законодательству.

Во-первых, как уже говорилось,  МГСН 1.01-99 официально не опубликованы. Во-вторых, как сказано в самих МГСН, это «нормы и правила ПРОЕКТИРОВАНИЯ планировки и застройки Москвы», и они «распространяются на вновь застраиваемые и реконструируемые территории». А их применяют  к ЗАСТРОЕННОЙ территории! В-третьих, им придается обратная сила, они применяются задним числом, как основание ПЕРЕСМОТРА земельно-имущественных отношений.

Выше говорилось о том, что действительно положено нам по федеральному законодательству, поскольку наши  участки являются в большинстве ранее учтенными объектами недвижимости, отвечающими требованиям части 1 статьи 36 ЖК РФ и потому неделимыми, а также на основании фактического землепользования. И вот В.В. Ефимов на круглом столе фактически сообщил, что в «общей площади  земель жилых зданий с учетом фактического землепользования»60-70%  - это дома («пятна застройки»), а 30-40% - все остальное. Но по карте  видно, что дома занимают 30-40% территории микрорайона (за исключением центра города примерно внутри Бульварного кольца, где они занимают действительно  50 или  даже 60% земель). Следовательно, свое межевание (перемежевание) власти проводят так, что примерно половина земель в микрорайоне остается государственной. Причем на местности видно, что  в большинстве случаев это куски, самые перспективные  для коммерческого использования, скажем, под автостоянки. Оставляют они также проезды и детские площадки (об этом ниже).

По оценке В. Молодых19. московские власти, подменив исходные землеотводы «нормативными», урезали придомовые участки в среднем на 30%. Следовательно,  нашу территорию, не занятую непосредственно домом, они урезали раза в два. Кадастровая стоимость квадратного метра  земли, установленная Правительством Москвы, - от двухсот тысяч до двух тысяч рублей. Вот откуда взялись семейные миллиарды Батуриной-Лужкова и прочей московской строительной олигархии.

С учетом участков при школах, детских садах и т.п. в результате нынешнего «нормативного» межевания ОСТАЮТСЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ БОЛЬШЕ ПОЛОВИНЫ ЗЕМЕЛЬ В МИКРОРАЙОНЕ. Это развязывает руки градостроительной олигархии. А в случае создания корпорации развития микрорайона на основе земельной собственности государству достаются больше половины акций, и идея почти полностью теряет смысл для жителей.

Но мы-то видим, что наше «фактическое землепользование» охватывает практически весь жилой микрорайон, кроме территорий школ, детских садов  и  скверов. Именно такого межевания требует часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ10. Из нее явно следует, что, даже если собственники согласны на корректировку границ своих участков, то  суммарная площадь участков, находящихся в общей долевой собственности, при этом НЕ МОЖЕТ БЫТЬ УМЕНЬШЕНА .

Если на каких-то подлинных или фальшивых основаниях власти оформили при Вашем доме «минимальный» или «нормативный» в своем понимании участок, оттяпав при этом автостоянку, или детскую площадку, или газон с деревьями, защищавший дом от шума и газов транспортной магистрали, или еще что-то существенное, то любой собственник вправе потребовать формирования ПОЛОЖЕННОГО участка на основании приведенной выше части 3  статьи 16 ФЗ о введении ЖК5. Ведь она – как раз о том случае, когда не сформирован участок, «на котором расположены многоквартирный дом И ИНЫЕ ВХОДЯЩИЕ В СОСТАВ ТАКОГО ДОМА ОБЪЕКТЫ недвижимого имущества». В этом случае право на Вашей стороне, если, конечно, оттяпанная у Вас земля еще остается государственной, а не отведена под «народный гараж» (где народ платит, а подряд на строительство выиграл брат жены районного чиновника), или  к собственникам в соседнем доме – более прозорливым, более оперативным, более настырным или просто более щедрым по отношению к тому же чиновнику…

5. Общая долевая собственность на землю - защита от строительной олигархии

Утверждение властей, что защита от точечной застройки якобы неактуальна, опровергается сегодняшними московскими реалиями. Взяв некий тайм-аут, чтобы перехватить каналы принятия решений и сопутствующие приятности, «новые» московские власти вернулись к старой практике. И старые «точки» реанимируются, и новые назначаются, и старинный особняк «вдруг» оказывается аварийным, и снос пятиэтажек далеко не завершен (а порядок их отселения ужесточен), и программу замены «некомфортного» жилья «комфортным» никто не отменял. К тому же переселенцам грозит отмена главной защиты – переселения в пределах района проживания. Если все пойдет, как идет, тоне миновать нам и новой волны точечной застройки, которая обрушится на «слишком просторные» дворы в районах типа Зюзино, Ясенево  и т.п. А статьи ГрадК РФ 46.1-46.3 о развитии застроенной территории открывают    безграничный простор для строительного произвола в отношении жителей.

Появилась и новая проблема. Расширение магистралей и строительство новых – это уже не «точечная» застройка, а «многоточечная». Это строительство в принципе необходимо городу, а изъятие земельных участковдля государственных нужд в этих случаях  законно. Но жителям сотен домов, которые окажутся вплотную к магистралям, - от этого не легче. И отмахиваться от колоссального ущерба их интересам (мол, что поделаешь – не повезло!) – неприемлемо для цивилизованного общества. «Поделать» можно многое: скорректировать проект, а ущерб все-таки возникающий – компенсировать адекватно, включая моральную компенсацию. Земельная собственность здесь является очень мощным рычагом.   Если  участок -  собственность жителей, то статья 49 ЗК РФ1допускает изъятие участка (разумеется, с компенсацией!) лишь «при отсутствии ДРУГИХ ВАРИАНТОВ возможного размещения этих объектов». Люди получат выбор: удовлетвориться денежной компенсацией или использовать ее как добавку при покупке жилья, равноценного прежнему. А удорожание строительства из-за   компенсаций жителям за изымаемую собственность подстегнет власти руководствоваться не только  интересами любимых фирм, а поискать «другие варианты»  магистралей подальше от жилых домов.

6. Возможность коммерческого использования придомовых участков–прогресс налицо!

Сравним несколько цитат.

Еще в феврале-марте 2009 года все окружные газеты Москвы опубликовали статьи  о земле при МКД.  Их основное содержание – ответы на два вопроса: как оформить земельный участок и почему этого не следует делать. Якобы, оформив участок, мы обретем только  расходы, и – никаких реальных прав. Тогда же эта информация размещена на порталах административных округов, надо только набрать в поиске «земельный участок». Например, портал ЦАО, июль 2012 года22:  «Надо понимать, что участок, предназначенный по проекту планировки квартала для строительства капитального объекта, например, гаража, никак не может быть включен в территорию, предназначенную для эксплуатации дома.» С 2009 года почти на каждой встрече префектов с жителями озвучивается эта позиция, прямо противоречащая федеральному законодательству3.

На круглом  столе 18.04.2012 года эту же позицию занимал председатель Комиссии Мосгордумы по государственной собственности и землепользованию О.Е. Бочаров, но руководитель Департамента В.В. Ефимов на вопрос о возможности коммерческого использования придомового участка ответил иначе: «По решению общего собрания - может.»

И вот заключение Комиссии по результатам этого круглого стола: «В случае приобретения прав общедолевой собственности на «нормативный» земельный участок придомовой территории, будут ли устанавливаться ограничения его коммерческого использования (например, на сдачу в аренду)?

Ответ Департамента земельных ресурсов.

Таких ограничений устанавливаться не будет, по решению общего собрания собственников такое использование может иметь место.»

И последняя цитата - из стенограммы круглого стола6.06.2012. О.Е. Бочаров:

«Что плохого в коммерческом интересе? И в личном – среди всех собственников, включая город.  Что плохого в установке торгового павильона, гаража, в получении прибыли на нужды дома, если есть согласие собственников? Ведь город размещает торговлю и прочее на земле и в помещениях, которые считает своими. Откуда такой подход к земельным участкам при МКД, как к собственности второго сорта? Это нормальная собственность, никаким законом не ущемленная, и она должна работать.»

Итак, даже московские власти дозрели. Вопрос только в том, чтобы размеры участка допускали его полноценное использование.

7. Расходы собственников на содержание придомовой территории. Неувязочка!

Эти расходы - реальный аргумент против общедолевой собственности на участок, и его надо трезво взвесить.

Пока считается, что земля принадлежит городу, он несет расходы на ее содержание. Правда, в Москве немало домов, жители которых  платят за содержание своей территории. Некоторые – сознательно, полагая, что таким образом закрепляют свое право на эту территорию. Наивные… Большинство же – по неведению или по какой-то странной инерции.  А, кстати, управляющие организации (УО), которым они платят, - не получают ли они на содержание тех же территорий также и бюджетные деньги?

Если в общую долевую собственность оформляется участок только непосредственно под домом, то эта проблема просто отсутствует. Если же участок «нормативный», то в примерах, приведенных В.В. Ефимовым, расходы на его содержание   для квартиры площадью 60 кв. м должны составлять в год от 2640 до 12540 руб.

У этой проблемы три уровня.

Первый - политический. Пока, как уже было сказано, платит город. Но город – это мы. Значит, речь должна бы идти не о том, платим мы или не платим. Сейчас мы платим по цепочке «мы-налог-бюджет- УО-содержание территории». А будем платить  по цепочке «мы-УО-содержание территории». Но при этом власти почему-то оставляют в неприкосновенности и цепочку  «мы-налог-бюджет».Неувязочка!.. Чтобы ее устранить, надо подправить законодательство. Вопрос3 к Правительству Москвы, к Мосгордуме, перевыборы которой не за горами, к Госдуме.

Второй уровень проблемы – более практический. Откуда в примерах В.В. Ефимова  почти пятикратная разница расходов на обслуживание территории? Ведь нормативы землеотвода привязаны к площади помещений, а нормы расходов на содержание квадратного метра территории по Москве вроде бы единые. Значит, на равные по площади квартиры должны приходиться равные расходы. Тоже неувязочка? Ее вполне возможно распутать в ближайшее время. Вопрос к Правительству Москвы и к Мосгордуме3.

Третий уровень – еще более практический. А насколько оправданы указанные затраты на содержание территории? Знающие люди говорят, что это работает «Моспил». Бесконечный ремонт асфальтовых покрытий во дворах… Клумбы, судя по затратам, засаженные орхидеями… Во сколько раз сократятся эти затраты, когда они попадут под жесткий контроль настоящих хозяев в доме? Вопрос к нам, к жилищному самоуправлению.

И, наконец, на кого лягут эти расходы? Не возьмут ли их на себя, скажем, автовладельцы, вместо того чтобы платить за «народный» гараж где-то в промзоне?

Все это делает проблему расходов на содержание придомовых территорий не такой уж пугающей.

8. Расходы собственников на земельный налог. Неувязочки! И вообще…

Эти расходы – тоже реальный аргумент против общей долевой собственности на придомовый участок.  Посчитать налог нетрудно. Надо открыть Публичную кадастровую карту6, найти Ваш дом, убедиться, что участок оформлен, оценить его площадь и узнать номер, а если участок не показан (не оформлен?), то посмотреть ближайший участок. Затем найти кадастровую стоимость квадратного метра Вашего участка23, умножить ее на площадь участка и на 0,001 (в соответствии с Законом Москвы «О земельном налоге»24). Если Вы еще не знаете площади своего участка, то исходите из того, что «минимальный» участок равен «пятну застройки», «нормативный» участок по МГСН1.01-99ориентировочно равен или несколько меньше общей площади помещений в доме, а положенный по федеральному законодательству – раза в полтора больше, если позволяет фактическая застройка. Это будет налог с дома, а налог с квартиры пропорционален ее доле в помещениях дома.

В разных местах Москвы кадастровая цена, а значит и налог  различаются раз в сто. В примерах, приведенных В.В. Ефимовым, для квартиры площадью 60 кв.м. годовой налог на «минимальный» участок составит от 540 до 6318 руб., на «нормативный» - от 2646 до 11664 руб.

Земельный налог идет в городской бюджет (как местный налог, он согласно статье 132 Конституции  должен бы идти в бюджеты местного самоуправления, но это другая тема). Пока город обходится практически без  налога на участки при МКД. Более того: собственниками мы становимся после кадастровой регистрации, а плательщиками земельного налога - только после следующей, государственной регистрации, которая по закону не обязательна3.

Закон Москвы «О земельном налоге» освобождает от налога  ЖСК и ТСЖ. Спасибо московским законодателям за доброту, но ЖСК с выплаченными паями и ТСЖ как юридические лица этого налога не платят, поскольку не являются собственниками общего имущества в доме. Это непрофессионализм или сознательное лицемерие, но уж точно - неувязочка! Во власти Мосгордумы  исправить формулировку, а заодно распространить льготу на  собственников жилых помещений во всех МКД, либо установить некий необлагаемый размер собственности и взимать налог лишь с «излишков», и уж во всяком случае распространить налоговые льготы на малоимущих по аналогии с жилищными субсидиями3. Вот уж точно тема для будущих выборов Мосгордумы!

Но взглянем шире и на земельный налог, и на платежи за содержание территории, да и на другие «страшилки».

То, что собственники земельного участка будут платить налог и содержать участок – это правильно и справедливо. Но при одном условии.

На собственников возлагаются новые серьезные расходы, хотя и без них многие с трудом сводят концы с концами. Государство же пока содержит территории, а дальше не будет; оно пока обходится без земельного налога, а теперь будет его получать. Т.е. бюджет получает от реформы ТОЛЬКО выгоды. Как мы выяснили выше, выгоды получает и общество в целом. Собственники, безусловно, тоже получают выгоды, но получают и новые расходы, и ответственность. А ОТ КАКИХ ПОБОРОВ ТЕПЕРЬ ИЗБАВЛЯЮТСЯ СОБСТВЕННИКИ?  Почему бюджетные расходы перекладываются на граждан, а их взносы в бюджет не уменьшаются адекватно? Какой смысл одним законом наделять граждан правами, а другим - делать эти права практически нереализуемыми? Что это – неувязочки или сознательное лицемерие? Вопросы к Мосгордуме и к Госдуме3…

Но есть у этих проблем и совсем другая сторона. В Земельном кодексе давно записан принцип платности землепользования. Идея арендной платы за землю с собственников помещений в МКД давно носится в воздухе. Видимо, скоро она «приземлится». И тем, кто не захотел платить налог за свою землю, придется платить арендную плату за государственную, на которую в любой момент могут «сесть» батурины.

Итак, в принципе, в будущем  все эти расходы не так уж велики, не так уж неизбежны, либо, наоборот, неизбежны даже без собственности на участок. Но  издержки переходного этапа надо видеть реально.

9. Детские площадки,  заборы и прочие поводы не отдать землю

Вот уж это - просто «страшилки», используемые властями как поводы для отказов в оформлении земельных прав москвичей.

Первая «страшилка». Если отдать детскую площадку в собственность жителям  дома, то они не пустят на нее жителей соседних домов. Эх, всегда бы такую заботу о людях – например, когда на детской площадке строят коммерческий 25-этажник…

Вторая: если через придомовый участок проходит внутриквартальный проезд, или теплотрасса, или дорожка к автобусной остановке, - так ведь собственники перекроют!

Но в мировой практике и в российском законодательстве давно известен такой правовой механизм  – сервитут. Это ограничение прав собственника, налагаемое в интересах общества в конкретном случае. Сервитут налагается при оформлении собственности или позже – при возникновении необходимости. При определенных условиях собственнику компенсируются потери, связанные с ограничением его прав. Например, если на придомовом участке есть детская площадка общего пользования, внутриквартальная дорога, теплотрасса, то их можно освободить от земельного налога, можно договориться о взаимных расчетах  за использование и обслуживание территории.

Третья уж совсем нелепая «страшилка» – заборы. Да, конечно, у многих собственников возникнет желание огородить свою территорию. Но, как уже говорилось, в Москве лишь несколько десятков участков в общей собственности, а сколько заборов? Посмотрите в окно… В одних случаях забор- явное жлобство, в других его необходимость очевидна. Значит, проблема существует, но не связана непосредственно с собственностью. Она легко решается – было бы желание.  Достаточно законодательно включить ограды высотой, скажем, более полуметра  в число объектов, утверждаемых в проекте планировки территории микрорайона3.

Еще один нередкий повод для отказа в оформлении земельного участка: часть территории, на которую претендуют собственники в доме, сдана городом в аренду. На самом деле это никакое не препятствие, вопрос давно решен в законодательстве.  Статья 617 Гражданского кодекса РФ «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон»: «1. Переход права собственности… на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.» Вот и все! Права и обязанности арендатора не меняются. Собственником земли считался город, а теперь станут собственники помещений в доме. Они будут получать арендную плату, контролировать выполнение договора  аренды и принимать решение о его продлении. Правда, город лишится незаконных доходов, а чиновники, возможно, - откатов.

И последний повод – перспектива реконструкции микрорайона. Этот повод, как и все предыдущие, не фигурирует в федеральном законодательстве в качестве основания для отказа в оформлении собственности на участок, и не случайно все эти поводы чиновники используют в основном для УСТНЫХ отказов легковерным заявителям, без должного документального оформления. Все это, как и «минимальные», и «нормативные» участки, как и пресловутая точечная застройка вопреки протестам жителей - «правотворчество» московских властей при прямом попустительстве федеральных.

10. Кто ж ему даст

Как мы видели, позиция московских властей в отношении прав москвичей на придомовые участки принципиально противоречит федеральному законодательству. Это противоречие существует давно при полном попустительстве федеральных властей, закреплено законами Москвы и документами Правительства Москвы, а главное – устоявшейся порочной практикой. Налицо ПРАВОВАЯ ШИЗОФРЕНИЯ – раздвоенность правового сознания. Она чревата конфликтами.

«Старые» землеотводы скрываются и игнорируются.

Новые дома построены на земле, принадлежавшей или принадлежащей собственникам помещений в старых домах. В новых домах живут тысячи людей – добросовестные приобретатели фактически краденного имущества. Эти люди ни в чем не виноваты; вернуть украденную землю законным собственникам невозможно. Но добиться реальной компенсации от олигархов из их сверхприбылей, от чиновников, живущих «на свою зарплату» как олигархи, - будет справедливо. И справедливо будет исключить из срока давности те года, когда закон и правосудие не работают. Когда-нибудь это произойдет.

Пока же возникают вопросы: как вести себя  собственникам помещений, которые хотят стать признанными собственниками придомовых участков? Какую позицию занять советам домов, правлениям ТСЖ и ЖСК? Как вести себя гражданским жилищным и смежным организациям, если власти по-прежнему будут скрывать «старые» документы, суды – не считать их правоустанавливающими, но при этом игнорировать и  Постановление11 ВАС и ВС №10/22 ?

Проблема непосредственно касается гигантских активов, финансовых потоков, личной вины множества бывших и нынешних чиновников,  законодательной политики, а значит, и персонально – когда же и кто же будет проводить новую политику в Мосгордуме и в Правительстве Москвы, получат ли наконец реальные права органы местного самоуправления в районах, непосредственно местные сообщества, собственники жилья.  В общем, земельная проблема - не только и не столько экономическая, сколько политическая, и политические организации тоже должны по ней определиться. Да они, в сущности, уже определились. Кто бы мог представить себе несколько лет назад, что фракция КПРФ будет отстаивать право частной собственности москвичей на землю! Земельный вопрос в городах – один из немногих, по которым оппозиция фактически едина, как, например, и в требовании честных выборов.

Из гражданских организаций землей занимаются, кроме «Жилищной солидарности», - Московский гражданский форум, «Моссовет», в сотрудничестве с экологами, с защитниками исторической застройки.

И все-таки в конкретном случае каждый решает сам.

Ни в коем случае не следует отказываться от действий в масштабе отдельного дома, двух-трех соседних домов, микрорайона. В том числе через суд. Очень могут помочь депутаты муниципальных собраний – те из них, кто способен на самостоятельные действия и стал депутатом действительно для того, чтобы защищать интересы местного сообщества. Кстати, при этом муниципальный депутат расширит свою команду и создаст хороший задел для предстоящих выборов в Мосгордуму.

Автор понимает председателя ТСЖ, который поспешно соглашается на оформление «минимального» участка, чтобы оттянуть разорение родного гнезда, признанного аварийным только за то, что стоит на золотой земле в центре Москвы.

Автор понимает совет дома, который оформляет права на «нормативный» участок, потому что просто не в курсе – власти утаили, а гражданские движения и журналисты не донесли до него, ЧТО ему на самом деле  принадлежит. А может быть, совет в курсе, но при первой попытке добыть  документы о землеотводе времен проектирования дома получил от ворот поворот и не стал искать приключений. Глупо упрекать общественника, что он чего-то нужного не сделал. Спасибо ему за то, что он сделал полезного, а если видите важную недоработку – подскажите, но лучше – сделайте сами.

Последовательность действий описана в замечательном интервью М. Чукановой25. Положительный результат будет победой домового сообщества, но любой результат - драгоценный опыт для всех нас и стимул для сплочения усилий. «Жилищная солидарность» приступает к накоплению пакета примерных документов по земельным участкам2, и через несколько месяцев получатся полные методические рекомендации.

В то же время никуда не деться от того факта, что каждое «успешное» оформление «минимального» и даже «нормативного» участка повышает вроде бы законные возможности бюрократии по своему усмотрению распоряжаться остальной землей в микрорайоне. Это во-первых. А во-вторых - шансы даже на такой весьма относительный успех индивидуальных попыток очень сомнительны, ведь, как уже говорилось, за семь с лишним лет «действия» Жилищного кодекса в Москве должным образом подтверждены права лишь на несколько десятков участков. Саботаж властей пока не сломлен.  До конца 2013-го года, до «завершения земельной реформы» сколько участков прибавятся к этим пятидесяти пяти? А что будет после «завершения»?

В государстве, где парализованы основные институты государства, нам остается только один путь РЕАНИМАЦИИ ИНСТИТУТОВ и параллельно – МАССОВОГО достижения наших практических целей. Этот путь - массовые  скоординированные коллективные действия!

Шаг первый

В Москве межеванием давно занимается Москомархитектура. Поскольку закон требует при межевании  учитывать старые нормативы и (или) землеотводы,  то Москомархитектура ОБЯЗАНАДАВНО ИМЕТЬ эти нормативы. Или документы о землеотводах. Это документы, названные в статье 47 ФЗ  о кадастре7, это советского образца госакты о выделении земли и другие, не очень внятно определенные в статье 47.Не зову всех москвичей обивать пороги Москомархитектуры, БТИ и архивов. Но пусть каждый реальный, не липовый совет дома, каждое реальное, не липовое правление ТСЖ направит официальное требование о предоставлении этих документов. А в каждом правлении ЖСК они просто  должны быть, надо только поискать. Пусть власти либо предъявят нам эти нормативы и документы, либо признают все проведенное ими межевание незаконным3.

Закон «О государственном кадастре недвижимости», приравняв документы о старых землеотводах к нынешним кадастровым документам, тем самым приравнял и ответственность за их утрату или умышленное сокрытие, лишающие собственников возможности полноценно пользоваться своей собственностью и создающие коррупциогенную ситуацию. Но меры ответственности за это придется поискать в других законах3. Полагаю, что мы их найдем и включим эту информацию в примерное индивидуальное  требование о предоставлении нормативов и «старых» документов.  А в тех случаях, когда власти, пряча подальше эти документы, действительно их утратили, - пусть не только отвечают, но и, главное, - срочно восстанавливают3.

Шаг второй, параллельный

Хватит морочить нам головы «нормативами» типа МГСН1.01-99. Об их нелегитимности и незаконности их применения к существующей застройке сказано выше. Согласно Федеральному Градостроительному кодексу московские власти еще перед разработкой Генплана были обязаны принять ЗАКОН о региональных нормативах градостроительного проектирования.  Этот закон необходим (разумеется,  в своей сфере, не придавая ему обратной силы). Этот закон выглядит как сложный, технический, узко профессиональный, а на самом деле имеет огромное социальное, экономическое и политическое значение. Он важнее Генплана, ведь Генплан – это его реализация. В большинстве других регионов он давно принят. Московские власти оттягивают его разработку и принятие, чтобы не всплыла незаконность многих недавних и нынешних строек, которые не лезут ни в какие нормативы. Каждый ключевой  норматив должен обсуждаться с реальным участием экспертов и московской общественности, в доступной форме, открыто, в удобное время, без нарочитой спешки, не формально3.

Шаг третий

Когда (на всякий случай – и если) городские власти в ответ на наши требования попытаются отмолчаться или отделаться отписками, - вот тогда придет время выйти на площадь всем нам, кто направил эти требования и всем, кто нас поддерживает. Присовокупив, естественно, и другие городские проблемы.  Вместе с теми, кто далек от жилищных проблем, но  добивается политических изменений. И потребовать теперь уже не только документов и законов, но и реальной ответственности за продолжающийся саботаж - потребовать досрочных выборов Мосгордумы и мэра.

НИКТО НАМ НИЧЕГО НЕ ДАСТ.  САМИ ВОЗЬМЕМ!

11.Вместо эпилога – мораль

А еще земельная проблема – моральная, как и многие наши имущественные и политические проблемы. Может быть – в первую очередь моральная. У кого натура такая широкая или такая ленивая, что и на реальный личный ущерб наплевать, а чего уж там сожалеть об утрате имущества, которого как бы никогда и не имел, - тот пусть задумается о национальной угрозе – о стратегической, исторической опасности воровства, лжи, лицемерия, которые столетиями живут  рядом с нами и не только в разы понижают жизненный уровень, но и повседневно, привычно отравляют нашу жизнь, формируют мироощущение наших детей. Ведь наши личные или бюджетные деньги, имущество не испаряются – их крадет кто-то конкретный, передает по вертикали, распространяет эту заразу вокруг себя. Воровство есть во всем мире, но вопрос в масштабах  и в терпимости. Человечество понемногу избавляется, а мы как при царе жили в дерьме, так и сейчас живем. Терпеть эту мерзость – ну просто противно, в конце концов!

ПРИМЕЧАНИЯ К СТАТЬЕ

1. Земельный   кодекс   РФ. Федеральный закон (ФЗ) от 25.10.2001 N 136.

2. Движение «Жилищная солидарность» http://www.jilsolidarnost.ru/

3. В связи с этим мы сформулируем вопросы и (или) законодательные предложения, разместим их на тех же сайтах, что и данную статью, направим в официальные инстанции и в дальнейшем будем размещать и комментировать ответы властей.

4. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (от 15.06.1996 N 72-ФЗ; отменен с 01.03.2005)

5. ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (N189  от 29.12.2004).

6. Публичная кадастровая карта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

7. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»   (N 221от 24.07.2007 г.).

Часть 1 статьи 45:

«Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет (в бюро технической инвентаризации – БТИ. Прим. автора),осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения…, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.»

8. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»   (N 122 от 21.07.1997). Часть 12 статьи 33 дополнительно введена с 01.03.2010.

9. Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П

10. Градостроительный кодекс РФ (ФЗ от  29.12.2004 № 190).

11. Постановление Пленума  Высшего арбитражного суда РФ и Пленума Верховного суда РЯ  от 29.04.2010  №10/22   (http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/28318.html).

12. Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 №1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах».

13. Приказ Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 N 59. «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

14. Постановление Правительства Москвы от 25.01.2000 N 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99».

15. Статья 20 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы» (от 26.02.1997 N5; действовал до 02.02.2007).

Часть 4 статьи 19 Закона г. Москвы «О правовых актах города Москвы» (от 08.07.2009 N 25).

16. Постановление Правительства РФ от 17.10.2009 года N 834 «О признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ по вопросам землепользования и градостроительства»

17. Жилищный кодекс РФ (ФЗ  от 29.12.2004№ 188).

18. Подпункты «е» и «ж» пункта 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.)

19. Из статьи 11.7 ЗК РФ:

«3. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев: … (2) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 (изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд; прим. автора) настоящего Кодекса.

4. В случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, перераспределение земельных участков осуществляется на основании СОГЛАШЕНИЙ между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления… При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

20. В.Г. Молодых  сайт http://zemlepil.ru/index.htm

21. Автор не смог найти в интернете официальные материалы круглого стола 18.04.2012 «Проблемы межевания жилых кварталов» в рамках заседания комиссии Мосгордумы по государственной собственности и землепользованию. Цитируемые в данной статье материалы получены неофициально. Подробное весьма критическое изложение см. http://okrug.info/mnenija/zemelnye-uchastki/zasedanie-moskovskoi-gorodskoi-dumy-problemy-mezhevanija-zhilyh-kvartalov-v-moskve-i-oformlenie-zemli.html

Материалы круглого стола фракции КПРФ в Мосгордуме 06.06.2012 см. http://www.klychkov.com/news/detail.php?ID=1022

22. Портал ЦАО, о земле http://cao.mos.ru/doc.aspx?docid=12126&treepath=33288,29,37,428,12126

23. Приложение к Постановлению Правительства Москвы  от 4.12.2007 г. N 1046-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Москвы».

24. Закон Москвы «О земельном налоге» (N 74 от 24.11.2004 г.).

25. Л. Позднякова, «Земля уходит из-под ног». Интервью с М. Чукановой в газете: «Квартирный ряд» №22 (894) от 14 июня 2012 г. http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/12043/

ИА «ИКД»

Ссылки по теме:

Держись за землю!

Дом – наш, земля – наша

«Земля – наша!»

опубликовано: 12:34 18.09.2012 | Войдите в систему, чтобы получить возможность отправлять комментарии | Версия для печати
этот сайт
Поиск
  Вход

Rambler's Top100 Service


коды наших баннеров

 

 


 

LabourStart


 наши друзья

vpered.org.ru

Автономное Действие

Левый Фронт

Революционная Рабочая Партия
 
 
Перейти на сайт Смолина Олега Николаевича

Справедливо-онлайн

 РАБОЧАЯ БОРЬБА - Сайт настоящих профсоюзов

 

Трудовые Права
 

 

Социалисты Владивостока